西單商業街增加新場景 菜西共生院升級新模式 模式口古道突出“微整治”

　　首都城市更新凸顯共治共享觀念

　　奮進新征程 建功新時代

　　7月12日上午，首屆北京城市更新論壇暨城市更新聯盟成立儀式在首鋼園區舉辦。

　　在“首屆北京城市更新最佳實踐評選活動”中，西城區菜市口西片老城保護和城市更新項目、石景山區模式口歷史文化街區保護更新項目等16個項目被評選為城市更新“最佳實踐”。

　　東城區崇雍大街城市設計與更新實施示范項目等18個項目被評選為城市更新“優秀案例”。在城市更新的路上，北京一直在探索具有首都特點的更新之路。

　　16個“最佳實踐”項目，既有中心城區的平房和簡易房、老舊的社區和廠房，也有低效的商業樓宇和園區，通過實施城市更新實現了人居環境優化、功能品質提升，促進了城市職住平衡，存量資源盤活，釋放出了城市新的活力和價值。

　　這些城市更新的“最佳實踐”中取得了哪些成功的實踐探索，首都市民又在城市更新中有著哪些獲得感？近日，北京青年報記者走進部分北京城市更新“最佳實踐”案例尋找答案。

　　西單更新場

　　減量、提質、增綠 構建體驗新場景

　　《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》提出鼓勵傳統商圈圍繞產業結構調整、商業業態優化、空間品質提升、營銷模式創新等進行全方位改造升級，拓展新場景應用、挖掘新消費潛力、提升城市活力。2021年，西單更新場的全新亮相為北京市城市更新中的創新商業模式，提升街區活力進行了有益的探索。減量、提質、增綠成為西城區西單文化廣場升級改造(西單更新場)項目最大的亮點。

　　西單路口東北角的西單文化廣場，曾經是許多年輕人的休閑購物必選之地。2018年，西單文化廣場周邊豎起圍擋，啟動升級改造，這是自1998年建成以來最大規模的“手術”。2021年，由華潤置地打造、華潤萬象生活運營的“西單更新場”全新亮相，在西單商圈構建起嶄新的潮流地標。

　　從3000平方米綠地到1.12萬平方米的城市森林綠地，西單更新場地面增綠面積增加了將近4倍，營造出的接近自然狀態的“城市綠肺”成為北京核心地區市民休閑納涼的新去處。走在四季有景可賞的城市森林中，華潤置地華北大區北京公司西單更新場項目總經理孫慧根一臉的自豪，“以前，這個廣場只有3000多平方米的綠地，而且還以草坪為主，現在你們看元寶楓、銀杏樹、松柏、國槐……這些大樹在我們的廣場上扎根了，市民在廣場內可實現健步、慢行、休憩，穿行林間體驗森林般的靜謐陰涼。” 孫慧根透露為了給予市民更好的綠色體驗，西單更新場在改造中將原有的地下4層改造成3層，增加了地表土層的厚度。這也是本市在城市更新中，通過城市設計，精細化管控城市風貌、塑造城市特色的一次有益的嘗試。

　　西單文化廣場在改造前，地下4層店鋪林立，小商品低端業態較多。在北京城市更新從“增量發展”到“存量提質”的時代背景下，華潤置地在改造中，將商業面積由改造前的2.2萬平方米減至了0.6萬平方米，原有的小商品低端業態全部疏解，凝練為精致的小體量商業中心。

　　減量和提質相輔相成。如何在只有6000平方米的商業面積上創造更高的價值？華潤萬象生活團隊以塑造年輕人新興消費態度及更新城市商業概念為主旨，從潮流時尚到餐飲小食，從藝術文化到生活方式，超過20家以上的首店和全新能級的概念店及潮流品牌簽約這里。

　　7月14日，日本畫家、藝術家天野喜孝全新繪畫作品baby' ZOO系列，全球首展在西單更新廣場的北京芭莎藝術空間和大家見面，這一展覽吸引了不少青年人；HARMAY是新一代美妝及生活品類新零售品牌，為近兩年火熱的美妝品牌，西單更新場引入的“HARMAY話梅”全新概念店，為目前全國最大店型。除此之外，未來“更新場”內還將定期舉辦文化、藝術相關的體驗活動。新生的西單更新場在煥發新商業活力的同時更承載著多元化的價值。

　　菜西片區

　　首個“促整院”預計年底亮相

　　青磚灰瓦、木梁結構，建設中的“新中式”的二進小院靜待新租客，這里就是培育胡同16號院，地處西城區菜市口西片老城保護和城市更新項目(以下簡稱“菜西項目”)之內。目前，整個院落的主體結構已完成70%，新租客的意向洽談也接近尾聲，預計整個院落將于今年年底亮相。該院落也是菜西項目持續推進老城更新的又一新范本。

　　菜西項目位于西城區牛街街道，地處北京市“新總規”中的“宣西-法源寺文化精華區”之內，是宣南文化主要承載地。2019年6月，北京市首例申請式退租在這里完成，菜西片區邁出了城市更新的第一步，同時也打造了全市平房老舊院落申請式退租的范本。以此為起點，近年來，菜西項目打造出了一種生態和商業雙向延長的可持續發展模式。

　　居住在核心區老舊院落內的居民按照個人意愿退還房屋使用權，獲得補償及安置。而留下來的老街坊，根據自身條件進行申請式改善。退租出的平房院有的住進了白領、有的變成了文創空間，在共生院里新老居民共生共享。隨著退租的推進，菜西項目并沒有只停留在“共生院1.0版”，2021年6月，菜西項目實施主體北京金恒豐城市更新資產運營管理有限公司(以下簡稱金恒豐公司)與中國建設銀行子公司建信住房北京公司簽署《菜西項目房屋租賃院落合作協議書》，達成了全市首例“申請式換租”模式的落地，銀企合作的新模式，打通了共生“死結”，實現了“促整院”院落整體的改造和運營。

　　7月14日，站在即將修繕完成的培育胡同16號院內，金恒豐公司李楠和建信住房北京公司項目經理劉超告訴北青報記者，16號院原來是有著10戶居民的大雜院，在申請式退租過程中，9戶已搬走，僅剩一戶居民居住，屋內沒有衛生間，生活空間局促。“促整院”推出后，建信住房協同金恒豐公司通過手中的房源和租戶達成換租協議。建信住房劉超介紹，“我們在菜西片區內，對標租戶現有房屋標準，為他找到了一處相應標準的房屋，這處房屋有暖氣、廚房，還有衛生間，為上下層結構，我們還為租戶支付了未來20年的租金及物業費，租戶的原始租賃權益也有保障。”

　　“促整院”建好后又將如何利用呢？金恒豐公司總經理高軼介紹，改造后的培育胡同16號院，由大雜院變成了“新中式”的二進小院，再現了首都北京的胡同京韻。今后，16號院將以整院的形式對外出租。從核心城區靜下來，保存歷史文脈的角度，他們在客群的選擇上也會優先考慮協會、NGO組織、有文化內涵的企業，利用好原有四合院的格局，讓整院煥發新的生機和活力。

　　從西城區菜市口西片老城保護更新的項目中不難看出政府引導社會資本積極參與更新實施的探索，更體現出發揮市場主體作用，引入形成“政府引領資金投入+社會資本參與共建”的城市更新路徑。

　　模式口

　　駝鈴古道古韻新生

　　石景山區模式口大街東口，“駝鈴古道”四個大字格外醒目，走在1500米的模式口大街，夕陽的余暉下兩側古香古色的院落，精巧靈動的街頭小品、墻壁上濃密的爬山虎……古街風韻與時代特色兼具。模式口位于石景山中部，是北京市公布的第二批歷史文化保護區，這里曾是京都通往塞外的駝鈴古道，商賈繁華，被稱為“千年古道、百年老街”。

　　石景山區模式口歷史文化街區保護更新項目自2016年啟動修繕改造工作以來，走出了一條“政府主導，國企運作，專業化團隊運營”的運營新模式，在整體修繕改造中，“文物保護是核心，環境整治是前提，有機更新是遵循，民生改善是重點，業態提升是關鍵”始終是核心理念和工作思路。在新模式的運營中，街區集中改造了多項惠民市政設施、升級多處文化休閑空間、打造出多個特色小微展館和多處商旅文化院落，形成了古韻新生的獨特商業模式。

　　走近石景山區模式口大街“境·一九九號院”，門口是四合院中常見的宅門——如意門。踏過門檻兒，放眼望去，整個院落的建筑風格保留了老門道、歷史文化墻及北房等原有的建筑和印記，同時，院落式酒吧、精品民宿區的現代風格又讓這個老院落煥發了新的生機。

　　據泰福恒公司模式口項目副總經理李琪介紹，199號院的面積將近1000平方米，這里曾居住著一對老夫婦，改造前院內空間遺留了大量的違建，后經過騰退，昔日雜亂無章的院落，被更新改造成兩進式京西四合院，同時保留了有價值的原老北房及傳統老的門道。老北房的抬梁、爐坑、土炕都保存完好，設計方在保留了老門窗的基礎上，還為老房子加裝了空調和具有古風的鋁合金門窗。如今這里成為了199號精品文化院落的“會客廳”。和灰瓦、木門形成鮮明對比的是現代化的高端民宿和特色酒吧。雪天，院內小包廂一廂難求，喝茶賞雪好不愜意。

　　模式口大街東口2號院如今變身為充滿文化氣息的“京西書局”，對于這個院的“微整治”，項目方動了不少心思。更新改造周邊變電站、水泵房、公共衛生間，增設供人休憩、交流的廣場空間。同時引入集圖書、文創、閱讀、咖啡于一體的特色網紅書店。古樹、臺地、毛石花池、鑄銅寫實駱駝，引人尋找那段過去的記憶。

　　據了解，目前，模式口街區已完成18個重點院落改造以及多處景觀提升，2021年9月底正式開街至今，這里已成為春節和冬奧期間的網紅打卡地。今年下半年，模式口歷史文化街區將繼續開展房屋搬遷騰退，推進多處重點院落改造及部分沿街外立面修繕，并加快建設法海寺壁畫藝術館。

　　本組文/本報記者 王薇

　　本組攝影/本報記者 楊益